Investir dans l’immobilier en Suisse : le guide complet

Investir dans l’immobilier en Suisse attire chaque année des acheteurs suisses et étrangers en quête de stabilité, de qualité de vie et d’un marché reconnu pour sa solidité. Mais la Suisse impose un cadre précis : financement, fiscalité et, pour les acheteurs étrangers, des règles spécifiques comme la Lex Koller. Ce guide fait le point sur pourquoi investir, dans quoi, et comment structurer votre projet, avec un éclairage particulier sur Verbier et le Val de Bagnes.

Pourquoi investir dans l’immobilier en Suisse ?

Le marché immobilier suisse se distingue par sa stabilité politique et économique, une monnaie considérée comme une valeur refuge, et une offre de biens structurellement limitée par la rareté du foncier constructible, en particulier dans les zones de montagne. Ces caractéristiques en font une classe d’actifs recherchée, aussi bien pour la résidence principale ou secondaire que pour un projet locatif.

Dans les stations comme Verbier, la demande est en outre soutenue par une clientèle internationale attirée par le domaine skiable, la qualité des infrastructures et un cadre de vie alpin recherché toute l’année. Cette combinaison d’un marché national stable et d’un positionnement local haut de gamme explique l’intérêt constant pour l’immobilier de la région.

Il convient toutefois de rappeler qu’investir dans l’immobilier ne garantit ni plus-value ni rendement locatif : chaque projet doit être évalué selon sa propre situation, son horizon de détention et sa localisation.

Dans quel type de bien investir ?

Plusieurs options s’offrent aux investisseurs, suisses comme étrangers, selon leurs objectifs :

• La résidence secondaire, achetée pour un usage personnel avec, potentiellement, une mise en location saisonnière ponctuelle.
• L’immobilier locatif, avec un bien destiné en priorité à la location, à l’année ou de manière saisonnière.
• La détention via une société immobilière suisse, une structure plus adaptée aux projets d’envergure ou aux investisseurs institutionnels, et soumise à ses propres règles fiscales et à la Lex Koller lorsqu’elle est contrôlée par des personnes à l’étranger.

Le choix entre chalet, appartement ou bien de rendement dépend de vos objectifs (usage personnel, revenu locatif, valorisation à long terme) et mérite d’être posé en amont avec un professionnel local, qui connaît les spécificités de chaque quartier.

Comment investir dans l’immobilier en Suisse : les grandes étapes

L’acquisition d’un bien en Suisse suit un parcours structuré :

• Définir le projet et le budget, en tenant compte des fonds propres disponibles et de la capacité de financement.
• Identifier le bien, idéalement avec l’appui d’une agence locale qui connaît le marché et peut présélectionner des biens correspondant aux critères.
• Vérifier l’éligibilité, notamment pour un acheteur étranger (voir la section Lex Koller ci-dessous).
• Si nécessaire, obtenir un financement, en sollicitant un ou plusieurs établissements bancaires.
• Signer un acte authentique devant notaire, étape obligatoire en Suisse pour tout transfert de propriété immobilière.
• S’acquitter des droits de mutation et des frais annexes, puis procéder à l’inscription au registre foncier.

Un accompagnement local, notamment pour l’estimation du bien et la négociation, permet de sécuriser chacune de ces étapes.

Fonds propres et financement : ce qui change selon le type de bien

Le financement d’un achat immobilier en Suisse repose sur des pratiques bancaires bien établies. Il s’agit d’usages commerciaux indicatifs, non de seuils légaux identiques d’un établissement à l’autre, qui varient sensiblement selon la destination du bien :

• Résidence principale (occupée par l’acquéreur) : les banques demandent généralement au moins 20 % de fonds propres, dont un minimum de 10 % en fonds propres dits « durs » (épargne, titres, donation). Les avoirs du 2e pilier (LPP) et du pilier 3a peuvent compléter la part restante, par retrait anticipé ou mise en gage.
• Résidence secondaire (logement de vacances non occupé à titre principal) : les exigences sont nettement plus élevées, avec des fonds propres généralement supérieurs à 40 % du prix d’achat. Les avoirs de prévoyance professionnelle (2e pilier) et liée (pilier 3a) ne peuvent en principe pas être mobilisés pour ce type d’acquisition.
• Bien de rendement (immeuble ou logement destiné à la location) : les banques exigent en général un minimum de 25 % de fonds propres, le solde pouvant être financé par emprunt. Les fonds de prévoyance restent généralement exclus, sauf si l’acquéreur occupe lui-même une partie du bien. Un amortissement minimal est requis, avec des paliers souvent plus stricts que pour une résidence principale.

Dans tous les cas, les banques évaluent la capacité financière de l’emprunteur à l’aide d’un taux d’intérêt théorique dit « de stress » (généralement de l’ordre de 5 %), volontairement plus élevé que le taux effectivement payé, afin de vérifier qu’elle pourrait absorber une hausse des taux. Ce sont ces charges calculées (intérêts théoriques, amortissement, entretien), et non les mensualités réellement versées, qui ne doivent en général pas dépasser un tiers du revenu. Pour un bien de rendement, une partie du revenu locatif attendu peut être intégrée à ce calcul, selon la pratique de chaque établissement.

Ces règles peuvent varier d’un établissement à l’autre : un entretien avec votre banque ou un courtier en financement reste indispensable pour évaluer précisément votre capacité d’emprunt selon le type de bien visé.

Le cadre légal pour les acheteurs étrangers : la Lex Koller

L’acquisition d’un bien immobilier en Suisse par une personne domiciliée à l’étranger est encadrée par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), plus connue sous le nom de Lex Koller. Le critère déterminant n’est pas le type de titre de séjour, mais l’existence d’un domicile légalement constitué et effectif en Suisse au sens du Code civil, c’est-à-dire le centre des intérêts vitaux, avec l’intention de s’établir durablement.

L’essentiel à retenir :

• • Les ressortissants suisses, ainsi que les ressortissants de l’UE/AELE qui ont leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse, ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger au sens de la LFAIE : ils peuvent acquérir un immeuble sans autorisation, y compris une résidence secondaire. Le permis de séjour B (UE/AELE) permet en règle générale d’admettre ce domicile, comme le permis d’établissement C. Un permis de séjour de courte durée (permis L) ne suffit en revanche pas à l’établir : un examen au cas par cas est nécessaire, et une acquisition n’entre le cas échéant en considération que pour un logement servant de résidence principale.
  • Les personnes domiciliées à l’étranger doivent, hors exceptions, obtenir une autorisation cantonale pour acquérir une résidence secondaire, et sont soumises à des restrictions de surface ainsi qu’à des contingents dans les communes à vocation touristique, dont fait partie Verbier. Ces exceptions, héritage, acquisition entre membres d’une même famille proche, notamment, ne constituent pas une liste exhaustive et s’apprécient au cas par cas.
  • Même lorsqu’aucune autorisation n’est requise, le conservateur du registre foncier peut demander à l’acquéreur de faire constater son non-assujettissement à la LFAIE. Il s’agit d’une constatation, et non d’une autorisation : la distinction est importante, car c’est elle qui alimente la plupart des confusions.
  • L’usage du logement en résidence secondaire demeure par ailleurs soumis à la loi sur les résidences secondaires (Lex Weber) ainsi qu’aux règles cantonales et communales d’affectation

Ce cadre juridique évolue régulièrement. Une révision de la Lex Koller est en cours : le Conseil fédéral a ouvert la consultation le 15 avril 2026 et l’a clôturée le 15 juillet 2026 ; elle porte notamment sur un durcissement de l’accès des personnes à l’étranger et sur un encadrement renforcé des résidences de vacances. Le texte n’est pas encore en vigueur. Cet article décrit l’état du droit à sa date de publication. Son application dépend de chaque situation individuelle (nationalité, statut de résidence, type de bien) : nous recommandons systématiquement de faire valider votre éligibilité par un notaire ou par les autorités cantonales compétentes avant tout engagement.

Résidence secondaire à Verbier : ce que change la Lex Weber

Au-delà de la Lex Koller, l’acquisition d’une résidence secondaire dans une commune touristique est également encadrée par la loi fédérale sur les résidences secondaires (Lex Weber), en vigueur depuis 2016. Elle n’encadre pas l’offre de manière générale, mais cible précisément la création de nouvelles résidences secondaires : dans les communes où leur part dépasse déjà 20 % du parc de logements, de nouvelles résidences secondaires ne peuvent en principe plus être construites ; c’est le cas à Verbier, où les nouveaux logements sont donc destinés en priorité à la résidence principale.

Il reste possible d’acquérir un bien existant pour un usage de résidence secondaire, mais cette affectation ne se présume pas : elle doit être vérifiée au cas par cas, sur la base du permis de construire d’origine et des mentions portées au registre foncier. Nous vous recommandons de faire contrôler ce point avant toute offre d’achat sur un bien destiné à un usage secondaire.

La fiscalité immobilière en Suisse : les grands principes

Posséder un bien immobilier en Suisse implique plusieurs types d’imposition, dont les taux et les modalités varient sensiblement d’un canton à l’autre, y compris en Valais :

• L’impôt sur la fortune, calculé sur la valeur fiscale du bien, dont les dettes hypothécaires peuvent être déduites. Il dépend du canton et de la commune.
• L’impôt sur le revenu, qui s’applique aux loyers perçus en cas de location, mais aussi, jusqu’au 31 décembre 2028, sous la forme d’une valeur locative imputée pour le propriétaire qui occupe son propre logement — un revenu théorique correspondant à l’avantage d’habiter son bien. Les intérêts hypothécaires et certains frais d’entretien restent déductibles selon les règles applicables. L’abolition de la valeur locative est prévue à partir du 1er janvier 2029 ; la réforme modifiera également les déductions liées aux intérêts et à l’entretien, et ses effets dépendront notamment de l’usage du bien et du canton concerné.
• Les droits de mutation, perçus lors de l’achat, généralement de l’ordre de 1 % à un peu plus de 3 % du prix selon les éléments de la transaction, le canton et la commune.
• L’impôt sur les gains immobiliers, dû lors de la revente sur la plus-value réalisée. Le barème est dégressif : la charge diminue en général avec la durée de détention, et le calcul ne se résume pas à un taux unique. En Valais, le gain réalisé sur une résidence principale peut en outre faire l’objet d’un report d’imposition lorsque le produit de la vente est réinvesti dans un nouveau logement principal en Suisse, sous conditions de durée d’occupation et de délai de réinvestissement.

Compte tenu de la complexité et de l’évolution régulière de ces règles, une vérification auprès d’un fiscaliste ou d’un notaire reste indispensable pour évaluer l’impact fiscal précis de votre projet, en particulier si vous résidez à l’étranger.

Investir à Verbier : un marché de montagne particulier

Le Val de Bagnes bénéficie d’une position singulière dans le paysage immobilier suisse : accessibilité, domaine skiable des 4 Vallées, et une clientèle internationale fidèle depuis plusieurs décennies. Pour un investisseur, ce contexte se traduit par une offre concentrée sur les chalets et appartements de standing, une forte attention portée à la vue, à l’orientation et à l’accès aux pistes, ainsi qu’un marché de la location saisonnière actif.

Pour situer votre projet dans le contexte actuel, notre article Prix de l’immobilier en Suisse en 2026 : quelles tendances pour un achat à Verbier ? détaille les tendances récentes du marché.

Ces spécificités locales, combinées au cadre légal et fiscal suisse, rendent l’accompagnement d’une agence implantée à Verbier particulièrement utile pour sécuriser un projet d’investissement, qu’il s’agisse d’une première acquisition ou d’un complément à un patrimoine déjà constitué.

FAQ

Quel budget prévoir pour investir dans l’immobilier suisse ?

Au-delà du prix d’achat, il faut anticiper au moins 20 % de fonds propres (souvent davantage pour une résidence secondaire), les droits de mutation, les frais de notaire et les charges courantes.

Pourquoi investir dans l’immobilier à Verbier plutôt qu’ailleurs en Suisse ?

Verbier combine un marché immobilier suisse reconnu pour sa stabilité et un positionnement de station internationale, avec une demande locative saisonnière soutenue et une offre de biens de standing limitée par la géographie de montagne.

Faut-il payer des impôts sur un bien immobilier en Suisse si l’on n’y réside pas ?

Oui : la fortune immobilière et, le cas échéant, les revenus locatifs générés en Suisse restent imposables en Suisse, selon des règles qui varient par canton. Un conseil fiscal personnalisé est recommandé.

Comment se faire accompagner pour un premier investissement à Verbier ?

Schraner Luxury Realty peut vous aider à définir votre projet, présélectionner des biens, estimer leur valeur et vous orienter vers les bons interlocuteurs (notaire, banque, fiscaliste) pour sécuriser chaque étape. Contactez-nous

Sources

• Confédération suisse (ch.ch), Imposition des biens immobiliers
• Conseil fédéral, Abolition de l’imposition de la valeur locative
• UBS Suisse, Lex Koller : explication et importance
• UBS Suisse, Financement immobilier : combien faut-il de fonds propres ?