Marché immobilier en Suisse 2024 

Le marché immobilier suisse en 2024 continue de prospérer malgré les défis économiques mondiaux, les fluctuations des taux d’intérêt et les craintes d’une bulle immobilière.

Renommée pour sa stabilité, la Suisse reste une destination attrayante pour les investisseurs, en particulier dans les secteurs résidentiel et commercial.

Contexte macroéconomique et inflation

L’économie suisse a fait preuve de résilience malgré les défis rencontrés en 2023, tels que l’augmentation des taux d’intérêt, les perturbations de la chaîne d’approvisionnement, et les pressions macroéconomiques des pays européens voisins. 

Cependant, la Suisse a terminé l’année avec une croissance économique réelle de 1,3 %, soutenue par une forte consommation privée et un taux de chômage remarquablement bas, inférieur à 2 %.

La Banque nationale suisse (BNS) a entamé une série de hausses des taux d’intérêt, passant de -0,75 % en juin 2022 à 1,75 % en 2023. En mars 2024, la BNS a légèrement réduit le taux directeur à 1,5 %, signe d’une reprise de l’inflation et d’une stabilité économique. Le taux d’inflation plus faible que prévu, combiné à une forte croissance de l’emploi, a permis de maintenir l’économie suisse relativement solide.

Cependant, des défis persistent. La guerre en Ukraine continue de perturber les chaînes d’approvisionnement et d’augmenter les coûts de construction, ce qui ralentit la croissance de la production de logements, malgré une forte demande.

Tendances des investissements immobiliers

Les changements dans la dynamique du marché et les exigences en matière de durabilité redéfinissent l’investissement immobilier en Suisse.

Aperçu des investissements

L’augmentation des taux d’intérêt en 2023 a poussé les investisseurs immobiliers à adopter une stratégie plus prudente. La demande pour les biens immobiliers de premier ordre a ralenti en raison des coûts d’emprunt plus élevés, ce qui a rendu les rendements plus difficiles à atteindre.

Les rendements prime pour les immeubles de bureaux ont augmenté à 2,7%-3,0% à Zurich et à Genève, et de nombreux investisseurs institutionnels se sont retirés du marché ou sont devenus vendeurs nets, notamment les compagnies d’assurance et les fonds de pension.

Cependant, la stabilisation des taux d’intérêt prévue pour 2024 devrait redynamiser le marché, en particulier dans les régions très demandées telles que Zurich, Genève et Bâle.

Durabilité et conformité ESG

La durabilité occupe une place de plus en plus importante sur le marché immobilier, en particulier avec la nouvelle loi suisse sur le climat et l’innovation qui exige que les portefeuilles immobiliers atteignent la neutralité carbone d’ici 2050. 

En 2023, environ 30% des espaces de bureaux en Suisse respectaient les critères ESG, et ce chiffre devrait croître au fur et à mesure que les investisseurs se concentrent sur la rénovation ou la vente de biens non conformes.

Marché de l’immobilier résidentiel

Le marché de l’immobilier résidentiel en Suisse fait face à une demande en forte augmentation et à une hausse des prix, alors que l’offre limitée et la forte croissance démographique continuent de stimuler à la fois le secteur locatif et celui des propriétaires occupants.

Marché locatif

Le marché locatif suisse est marqué par des taux de vacance bas et des loyers en hausse. Au deuxième trimestre 2024, l’offre d’appartements locatifs a chuté de 11% par rapport à la même période en 2023, faisant chuter le taux de vacance à son plus bas niveau depuis dix ans, à 3,8 %. Cette pénurie a entraîné une augmentation des loyers de 6,3 % sur un an.

Bien que des signes d’augmentation de la construction résidentielle soient perceptibles, il faudra du temps pour que ces nouveaux développements atténuent la pénurie de logements. À court terme, les loyers devraient continuer à augmenter en raison de la croissance démographique et de l’offre limitée.

Marché des propriétaires

Le marché des propriétaires occupants affiche également des tendances de croissance, avec une augmentation de 2,5% des prix des maisons individuelles et de 3,5% des prix des appartements. La baisse des taux d’intérêt rend l’accession à la propriété plus attrayante,  stimulant la demande dans des régions à faible fiscalité, telles que Zoug, Lucerne et Obwald.

Marché immobilier commercial

Le marché de l’immobilier commercial en Suisse traverse une période de changement, avec une demande en évolution pour les espaces de bureaux et commerciaux, influencée par les tendances du travail hybride et la croissance du commerce en ligne.

Espaces de bureaux

Le marché des bureaux en Suisse est en pleine transformation avec la montée des modèles de travail hybrides. La demande se concentre sur des espaces modernes et durables, tandis que les actifs secondaires peinent à trouver des locataires. 

Au deuxième trimestre 2024, le nombre d’espaces de bureaux annoncés a diminué de 7,1% par rapport à l’année précédente, et les loyers demandés ont baissé de 2,0%.

Cependant, les loyers des bureaux de premier ordre dans des villes comme Zurich et Genève ont augmenté grâce à une forte demande pour des espaces de qualité, bien situés et répondant aux normes de durabilité. Cette polarisation entre les bureaux haut de gamme et les espaces de bureaux secondaires devrait se poursuivre, les propriétés de moindre qualité étant confrontées à des périodes de vacance plus longues.

Espaces de vente

Le marché de la vente au détail reste sous pression en raison de la croissance du commerce en ligne, en particulier dans les zones non-premium. Alors que les espaces de vente au détail dans des villes comme Zurich et Genève conservent des loyers stables, le marché global a connu une baisse des loyers de 1,6% au deuxième trimestre de 2024. La lente reprise des ventes au détail et la montée du commerce en ligne posent des défis pour le secteur.

Nouvelles constructions et développements

Le nombre de permis de construire résidentiels a augmenté de 22% au deuxième trimestre 2024, indiquant une potentielle reprise de l’activité de construction. Cependant, l’offre globale reste faible, les permis de construire étant encore bien en dessous des moyennes à long terme. De plus, l’augmentation des coûts de construction et la longueur des processus d’approbation continuent de freiner le développement.

La plupart des nouveaux projets résidentiels et commerciaux se concentrent dans les zones suburbaines, notamment autour de Zurich et Genève, avec des projets notables tels que le développement de Lancy Pont-Rouge à Genève, ce qui renforcera l’attractivité des zones suburbaines, en particulier pour les entreprises recherchant des bureaux modernes et durables à des coûts plus bas.

Défis du marché immobilier suisse

Le marché immobilier suisse fait face à de nombreux défis, ce qui affecte à la fois les secteurs résidentiel et commercial.

Contraintes de l’offre

La disponibilité limitée des terrains, les processus d’approbation complexes et la hausse des coûts de construction ont tous contribué à l’insuffisance de l’offre de biens résidentiels et commerciaux. Cette pénurie se fait particulièrement sentir dans les villes à forte demande comme Zurich et Genève.

Pressions politiques et réglementaires

La Suisse a également connu une intervention politique accrue dans le secteur immobilier ces dernières années, en particulier autour de la réglementation des loyers. 

Les changements proposés, tels que les plafonnements des hausses de loyers liés aux rénovations ou aux taux de référence des hypothèques, pourraient compliquer davantage le marché pour les propriétaires et les investisseurs.

Opportunités clés sur le marché immobilier suisse

Au milieu de ces défis, des opportunités clés émergent dans l’immobilier de luxe et les investissements axés sur la durabilité.

Immobilier de luxe

Malgré sa petite taille, la Suisse reste un point d’attraction pour l’immobilier de luxe, en particulier dans des villes comme Zurich, Genève et Zoug. La forte demande pour les propriétés de luxe, combinée à l’environnement fiscal favorable de la Suisse, entraîne une augmentation des coûts de logement dans ce segment.

Investissements durables

Avec la montée en puissance des réglementations liées à la durabilité et à la conformité ESG, les biens immobiliers respectant les normes environnementales seront de plus en plus prisés. 

Les investisseurs axés sur les constructions écologiques et les propriétés écoénergétiques devraient obtenir de bons rendements avec la croissance de la demande pour l’immobilier durable.

Les stations suisses toujours très demandées

Après une forte croissance des prix pendant la pandémie, le marché immobilier alpin suisse commence à se stabiliser en 2024. La valeur des propriétés de ski a augmenté d’environ 15 % par an depuis le début de la pandémie, stimulée par un intérêt accru pour les activités de plein air et le télétravail, mais le marché ne pouvait pas maintenir une telle croissance indéfiniment.

Malgré un ajustement modeste des prix, la demande pour les propriétés de luxe dans les Alpes reste solide, les stations continuant à renforcer leur attractivité tout au long de l’année.

Les défis liés au changement climatique et à la hausse des températures hivernales n’ont pas diminué l’attrait des stations suisses grâce aux progrès en matière d’enneigement artificiel et à la diversification des activités estivales (randonnée, vélo, festivals, etc.).

Les Alpes suisses sont devenues un marché à deux niveaux, où les propriétés ultra-prime continuent de se vendre à des prix élevés, soutenues par des acheteurs en liquide et des investisseurs étrangers limités par les régulations suisses sur l’immobilier. 

Les stations situées à plus haute altitude, comme St. Moritz, Zermatt et Verbier, restent attractives grâce à leurs saisons de ski plus longues et à leurs conditions fiables.

Parallèlement, les stations situées à plus basse altitude et les propriétés moins prisées subissent une plus forte pression sur les prix. Malgré les défis économiques mondiaux et la hausse des taux d’intérêt, les stations de ski suisses ont montré une grande résilience, conservant leur réputation de destinations de luxe pour les activités hivernales et estivales.

Cela signifie que c’est le moment idéal pour investir dans les Alpes suisses, et Verbier se distingue comme l’une des destinations phares pour l’immobilier de luxe. Avec sa haute altitude, sa longue saison de ski et son attrait croissant en tant que station ouverte toute l’année, Verbier offre non seulement des vues à couper le souffle et des équipements de premier ordre, mais aussi une opportunité d’investissement solide.

Que vous recherchiez une retraite à la montagne pour votre famille ou un bien à haut rendement dans un emplacement prisé, le marché immobilier de Verbier offre le mélange idéal d’exclusivité, de beauté naturelle et de valeur à long terme. Découvrez nos annonces exclusives et trouvez dès aujourd’hui votre propriété alpine parfaite.

Perspectives du marché et prévisions

Le marché immobilier suisse en 2024 se caractérise par sa résilience et ses opportunités. Bien que des défis persistent, la forte demande, en particulier dans les secteurs de l’immobilier de luxe et durable, continue de faire avancer le marché.

Les investisseurs qui se concentrent sur les régions à forte demande et les constructions respectueuses de l’environnement devraient bénéficier d’une perspective de marché positive pour les années à venir.

Le marché immobilier suisse devrait connaître une croissance régulière au cours des cinq prochaines années, avec un taux de croissance annuel composé (CAGR) projeté de 4,11 %, atteignant un volume de marché de 6,58 billions de dollars américains d’ici 2029. 

La poursuite des baisses de taux d’intérêt, combinée à une demande croissante pour les biens commerciaux et résidentiels, suggère que le marché immobilier suisse restera attractif pour les investisseurs nationaux et internationaux.