Le guide ultime des hypothèques suisses

Envisagez-vous d’acheter une magnifique maison dans la belle Suisse?

Nous vous comprenons parfaitement, une belle cabane à Verbier serait un excellent choix pour les vacances d’hiver. Si vous êtes tellement désireux de franchir cette étape, il est peut-être temps de réfléchir au système hypothécaire suisse et aux mesures à prendre pour acheter une nouvelle maison.

Ce guide contient tout ce que vous devez savoir sur le système, les taux hypothécaires, les prévisions de taux, le marché hypothécaire et toutes les règles importantes concernant la souscription d’un prêt dans ce pays.

Comment fonctionnent les hypothèques?

Le système suisse a des règles de prêt rigoureuses. En d’autres termes, les candidats ont du mal à obtenir une hypothèque avec un petit dépôt.

Mais une fois qu’un demandeur acquiert une hypothèque, les remboursements mensuels sont très raisonnables. Plus précisément, les conditions hypothécaires suisses sont généralement plus longues que celles des autres pays.

De plus, les banques suisses proposent souvent une hypothèque pouvant aller jusqu’à 80% de la valeur marchande actuelle de la propriété. En termes plus simples, cela signifie qu’un demandeur doit verser un acompte de 20% et qu’au moins 10% doivent être versés en espèces, tandis que les autres 10% (ou plus) peuvent être réglés à l’aide de sa caisse de pension.

Gardez également à l’esprit que les périodes de remboursement peuvent être assez longues avec des contrats d’une durée entre 50 et 100 ans.

Toutefois, ce que la plupart des étrangers trouvent étonnant, c’est le fait qu’en Suisse, la plupart des gens ne remboursent jamais leur prêt hypothécaire et que l’on peut conserver pour toujours 65% de la dette sur leur propriété.

Les hypothèques suisses sont généralement divisées en deux prêts hypothécaires. La première couvre 60 à 70% du prix d’achat et a une période de remboursement indéfinie tandis que la seconde hypothèque qui couvre l’écart entre la première hypothèque et le dépôt a une période de remboursement fixe et un taux d’intérêt plus élevé.

Pourtant, gardez à l’esprit, que ce type d’hypothèque augmente vos impôts, mais comme les taux d’intérêt sont très bas, il n’est pas forcément avantageux de les réduire. Au lieu de cela, il est plus sage d’investir dans des actions que dans une hypothèque. De plus, si une personne réduit son hypothèque, sa valeur nette augmentera et cela signifie qu’il paiera plus d’impôts sur sa fortune.

Dans l’ensemble, il peut être sage de ne pas rembourser l’hypothèque. Dans la plupart des cas, c’est une chose logique à faire en Suisse.

Taux hypothécaires suisses

Les candidats potentiels sont généralement surpris par les bas taux hypothécaires sur le marché hypothécaire suisse.

Les taux hypothécaires en Suisse sont tombés à des niveaux historiquement bas ces dernières années, coûtant seulement 1% suite à la baisse du taux Euribor. Les taux hypothécaires moyens sur cinq ans ont chuté à 1% et les taux sur 10 ans n’atteignent que 1,35%.

Gardez à l’esprit que les taux hypothécaires peuvent varier considérablement d’une banque à l’autre. Ils sont influencés par les conditions personnelles et la situation financière de chacun. Par conséquent, il serait bien préférable de s’en enquérir dans plusieurs banques.

Si vous le souhaitez, vous pouvez déterminer le coût d’une hypothèque à l’aide d’un calculateur de prêts hypothécaires suisse comme celui-ci.

Combien d’argent pouvez-vous emprunter?

Voyons comment les banques suisses déterminent le montant qu’elles sont disposées à prêter aux candidats.

Tout d’abord, il existe quelques règles rigoureuses directement liées au niveau de revenu d’un demandeur. En général, une personne ayant des revenus plus élevés peut demander une hypothèque plus élevée.

En voyant les taux actuels historiquement bas, on peut supposer que l’on peut se permettre une hypothèque sur des maisons de luxe, et le calcul de l’abordabilité est effectué à l’aide de taux théoriques.

L’idée derrière ce concept est que la banque ne veut pas vous prêter de l’argent si vous ne pouvez pas vous permettre une hausse des taux. Par conséquent, les banques suisses prennent pour exemple actuellement un taux d’intérêt théorique de 4,5% comme référence.

Certaines banques utilisent même un taux d’échantillonnage de 5%. De plus, les banques comptabilisent 1% d’amortissement par an. Selon les banques, ils représenteront entre 0,5% et 1% de frais d’entretien.
Alors, en théorie, si les taux sont élevés, la capacité d’une personne à obtenir un prêt est très limitée. De plus, une fois que la banque a déterminé le coût total de votre propriété, le total doit être inférieur à 33% de vos revenus.

En général, l’hypothèque sera aussi élevée que 80% de la valeur de la propriété.

De combien d’argent avez-vous besoin pour un acompte?

Vous devez comprendre que la banque ne vous donnera pas le prêt pour la valeur totale de la maison (sous forme d’une hypothèque). Au lieu de cela, le demandeur doit payer une partie de la valeur de la maison à l’avance, ce qui s’appelle un acompte.

Cette politique vise à motiver les gens à épargner pour une maison, puisque le gouvernement ne veut pas rendre trop facile pour les gens d’obtenir une maison s’ils ne sont pas en mesure d’économiser une certaine somme d’argent.

Dans la plupart des cas, il faut payer 20% de la valeur de la maison à l’avance, de sorte que l’hypothèque sera de 80% de la valeur de la maison. On pourrait aussi avoir un acompte plus important, mais il n’est pas toujours avantageux de le faire en Suisse.

En outre, au moins 50% de l’acompte doit être payé en espèces. Le reste peut provenir d’une caisse de retraite et on peut retirer de l’argent de son deuxième pilier et de son troisième pilier.

Les personnes de moins de 50 ans peuvent retirer l’intégralité du deuxième pilier. Si ce n’est pas possible pour certains, ils peuvent retirer le montant qu’ils avaient dans le deuxième pilier à l’âge de 50 ans.

Logiquement, ce genre d’action réduit les revenus de retraite. De même, en ce qui concerne le deuxième pilier, vous ne pourrez pas déduire les contributions volontaires du revenu imposable.

Premièrement, une personne doit rembourser le retrait. Les contributions volontaires qui ont été faites au cours des trois années précédentes ne peuvent pas être retirées pour une propriété immobilière.

Les personnes qui ne disposent pas de 10% de la propriété en espèces ont encore quelques options. Mais s’ils ne peuvent pas obtenir le montant nécessaire, ils devraient réviser l’ensemble du plan d’acheter une propriété.

Taxes supplémentaires

Gardez à l’esprit que l’acompte n’est pas le seul élément de la liste qui doit être payé en espèces.

Lors de l’achat d’une propriété en Suisse, vous devez prendre en charge divers autres frais. Ceux-ci incluent, mais ne se réduisent pas seulement aux: frais de notaire, frais de transfert de propriété, taxes d’acquisition immobilière, etc.

En général, un acheteur peut s’attendre à payer environ 5% de la valeur de la propriété en taxes supplémentaires. Il est très important de tenir compte de ces taxes, puisque les acheteurs devront les payer en espèces. Dans certains cas, diverses banques pourraient accepter de les inclure dans l’hypothèque, mais c’est rarement le cas.

En conséquence, il serait préférable d’être prêt à payer 25% de la valeur de la propriété avant de projeter d’acheter un bien immobilier. Et vous devriez verser 15% en espèces, pas en avoirs de retraite.

Types d’hypothèques

Sachez que divers types spécifiques d’hypothèques varient selon les établissements de prêt. Toutefois, vous devez vous attendre à voir les types suivants:

• Prêt hypothécaire LIBOR (lié au LIBOR, le taux d’intérêt de référence mondial)
• Prêts hypothécaires à taux plafonné
• Prêts relais
• Hypothèques compensées, généralement en utilisant des fonds déposés sur un compte de pension du troisième pilier auprès de la même banque pour compenser les intérêts payés sur l’hypothèque
• Prêts hypothécaires à taux fixe
• Prêts hypothécaires à taux variable

Regardez de plus près ces types de prêts hypothécaires les plus populaires ci-dessous.

Prêts hypothécaires à taux fixe

Il s’agit de l’hypothèque la plus demandée en Suisse, probablement parce qu’elle est très simple.

Un demandeur fixe le taux d’intérêt pour un certain nombre d’années. Par exemple, un demandeur pourrait obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de 1,2% pendant 20 ans. Cela signifie que pendant ces 20 ans, il paiera chaque année 1,2% d’intérêt sur la dette.

Les hypothèques LIBOR

Ce type d’hypothèque suit le taux d’intérêt de référence LIBOR.

Sa durée est courte (un à cinq ans) ainsi que la fréquence des changements (de 1 à 12 mois). Si vous avez une fréquence d’un mois, votre taux d’intérêt sera adapté chaque mois au taux LIBOR.

Les hypothèques à taux variable

C’est le troisième type d’hypothèque le plus populaire.
L’hypothèque à taux variable n’a pas de durée. Le taux d’intérêt est variable, mais les taux sont considérablement plus élevés.
On peut dire que ce type de prêt hypothécaire perd lentement en popularité parce que les taux ont baissé au cours des dernières années, il est donc peu logique que les gens utilisent ce type de prêt hypothécaire à présent.

Êtes-vous éligible à une hypothèque suisse?

Si une personne habite en Suisse avec un permis de séjour B (pour les pays de l’UE / AELE) ou un permis de séjour C (pour les pays hors UE / AELE), elle peut demander une hypothèque et acheter une propriété en Suisse.

Cependant, si une personne ne détient pas le statut de résident, il lui sera un peu compliqué d’acheter une propriété. Selon la loi Lex Koller – qui limite l’achat des propriétés immobilières suisses pour les étrangers – les non-résidents doivent postuler pour une licence d’achat auprès de leur autorité cantonale. Il existe également des limites sur les achats de maisons secondaires dans certaines régions.

En outre, la loi mentionnée stipule que les non-résidents ne peuvent acheter des propriétés de placement qu’à des fins de vacances, et certaines autorités cantonales mettent en place de devis sur le nombre d’appartements pouvant être achetés dans la région.

Ainsi, pour obtenir un prêt hypothécaire en tant qu’expatrié en Suisse, il faut démontrer sa résidence et la manière dont on pourrait se permettre les remboursements. En outre, on doit fournir une preuve du dépôt.

Enfin, gardez à l’esprit qu’il existe des quotas en Suisse qui spécifient que moins de 20% des logements peuvent être considérés comme des maisons de vacances. De plus, les acheteurs potentiels ne peuvent pas louer une maison pour toute l’année (seulement périodiquement) et les étrangers ne peuvent pas investir dans l’immobilier en Suisse, par contre ils peuvent acheter une maison.

Amortissement

En Suisse, lorsqu’une personne contracte un prêt, elle doit rembourser 15% de l’hypothèque au cours des 15 premières années.

En conséquence, chaque année, un particulier paie 1% de la valeur de l’hypothèque (et non la valeur de la propriété). Cet argent sera supprimé du prêt et les intérêts payés chaque année diminuent au fil du temps pendant les 15 premières années.

Si une personne paie plus de 20% par le biais de la mise de fonds, elle a un montant moins élevé à amortir. Il est nécessaire que le prêt ne représente que 65% de la valeur de la maison au cours des 15 premières années.

Comme vous pouvez le voir, le processus n’est pas très complexe et il existe deux méthodes d’amortissement similaires aux méthodes d’amortissement dans la plupart des pays développés.

Amortissement direct

L’amortissement direct signifie donner de l’argent à la banque pour réduire votre dette. Le concept est assez simple, tout l’argent qu’une personne paie réduit la dette et les intérêts sont réduits en même temps.

Il s’agit de la méthode d’amortissement standard qui est utilisée dans la plupart des autres pays.

Amortissement indirect

L’amortissement indirect signifie que l’amortissement se fait via un troisième pilier. Au lieu de donner de l’argent directement à la banque, une personne investit de l’argent dans son troisième pilier. Si elle ne parvient pas à payer les intérêts, la banque obtient le droit d’accéder aux fonds du troisième pilier. Une fois l’âge de la retraite atteint, la banque sera autorisée à retirer de l’argent pour amortir l’hypothèque.

L’amortissement indirect peut également se faire avec un troisième pilier en assurance-vie. Il est possible de conserver la police d’assurance actuelle et d’y investir au lieu d’amortir la dette.

La banque aura alors droit à l’argent de l’assurance si nécessaire. Mais sachez que lorsque vous amortissez indirectement, la dette n’est pas réduite et le même intérêt perdure.

Dernières pensées

Il est essentiel de savoir autant que possible sur les hypothèques et les prêts en Suisse si vous envisagez d’y acheter une propriété. Ce guide couvre tous les conseils fondamentaux et si vous parvenez à tout apprendre après avoir lu cet article, vous en saurez plus que la majorité des gens.

En conclusion, avant de vous adonner à la recherche de la maison de vos rêves en Suisse, assurez-vous d’étudier le marché hypothécaire suisse. Bonne chance!